沪深两市51只REITs年报披露完毕，总收入约达133亿元。

具体看来，沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%，共实现可供分配金额62亿元；深市18只REITs去年实现总收入约48.08亿元，实现净利润约1.36亿元，可供分配金额合计约24.06亿元。

不过，不同底层资产的运行情况有所差异，其中能源类资产净利排名靠前、消费、水利等新资产类型去年业绩表现相对较好；租赁住房、仓储物流项目出租率分化加剧；而产业园区、收费公路项目运营存在波动。

一位公募人士对第一财经记者称，公募REITs市场进入常态化发行后，市场在规模扩张与资产多元化中迈入新阶段。消费、保租房等新势力与传统基建的业绩分化，既反映了经济结构转型的阵痛，也揭示了资本配置的新方向。未来，政策支持与市场化机制的深化，或将进一步激活这一万亿级市场的潜力。

能源类更赚钱，消费、水利等新资产类型受关注

记者据Wind统计，净利润最高的是中信建投国家电投新能源REIT，2024年录得收入9.03亿元，净利润2.89亿元。

与此同时，全市场净利润排名前三的REITs均为能源基础设施类，6只能源类REITs净利润合计6.34亿元。不过也有一只逆势亏损，截至2024年底，嘉实中国电建清洁能源REIT收入约7869万元，净利润亏损4803.7亿元。

数据来源：Wind

此外，2024年消费基础设施和水利设施作为新纳入REITs的资产类项目表现较好。

其中首单水利项目银华绍兴原水水利REIT在2024年实现营收约5371.6亿元、净利润1720.6万元元。

而消费类资产受益于线下客流复苏，期末平均出租率超95%。据Wind统计，7只消费类REITs中，6只产品营收和净利润均为正，5只收入过亿元。其中，华夏华润商业REIT以6.42亿元收入居首，净利润1231.2万元。不过华夏大悦城商业REIT报告期内营收为1.06亿元，但净利润却亏损47.3万元。其中华夏首创奥莱REIT年内二级市场涨幅约39%。

此外，保租房类项目运营稳定。全市场6只保租房REITs平均出租率达95%，租金收缴率超93%。国泰君安城投宽庭保租房REIT以1.8亿万元营收居首，可供分配金额1.3亿元。

另据上交所统计，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。就经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。

传统资产盈亏分化：部分高速公路、产业园区类REITs业绩承压

净利出现亏损的主要集中在交通基础设施类REITs和园区基础设施REITs。

其中12只产业园区REITs中有5只产品净利润为负，也有5只REITs净利润超过千万。

沪上一位券商人士对记者称，部分产业园区项目等受制于租金波动和空置压力、部分项目通过运营优化改善提升出租率，行业出现分化和结构性机会。

此外，两只交通基础设施类REITs亏损额超过10亿元 。具体看来，净利润亏损最多的是华夏中国交建高速REIT，该基金截至2024年底净利润亏损额为11.71亿元。报告期内收入为4.29亿元。

其次是中金安徽交控REIT，该基金截至2024年底净利润亏损额为11.23亿元。报告期内收入为8.32亿元。

“由于报告期内部分路段受车流量波动、路费收入影响，交通基础设施类REITs业绩一定程度上承压。” 上述券商人士对记者称，从底层资产类型来看，目前交通基础设施公募REITs的绝大多数为高速公路资产，高速公路行业整体发展较为平稳。铁路、机场、港口等领域暂未有资产参与，底层资产多元化发展仍待突破。

瑞思研究院分析，高速公路行业已进入成熟期末尾，新增路段和改扩建路段的盈利压力较大；同时成本逐年增长，从2013年每公里7000万增长至2020年的1.3亿，部分高速公路单公里造价甚至达到10亿以上。交通基础设施向立体、综合交通发展，但投资体量有限；未来交通的智能化、绿色化，需要较大的投资机会才能实现趋势的扭转。

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齐琦

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